Miasto Jarosław jest właścicielem lub współwłaścicielem (na dzień 31 grudnia 2002 r.) 127 budynków mieszkalnych. Z liczby tej 53 obiekty stanowią wyłączną własność, zaś w pozostałych 74, gmina jest współwłaścicielem (w tych obiektach występują wspólnoty mie-szkaniowe). We wszystkich tych (127) budynkach zlokalizowane są 2022 lokale mieszkalne, z czego 1091 to własność Gminy, zaś pozostałe 931 stanowi własność osób fizycznych. Stan tych budynków nie jest najlepszy z uwagi na duży stopień dekapitalizacji i zniszczenia. Większość obiektów wymaga natychmiastowych remontów pociągających za sobą znaczne nakłady finansowe. Z ogólnej liczby 127 obiektów - 48 (38%) to budynki wybudowane przed 1918 r., zaś 36 - (28%) przed 1944 r. Nie wolno zapominać, że w przymusowym zarządzie znajduje się 66 budynków, w których mieści się 449 lokali mieszkalnych. Również z racji sprawowanego zarządu miasto zobowiązane jest do ponoszenia znacznych kosztów na remonty i bieżące utrzymanie tychże obiektów. Zarówno wiele z nich, jak i wśród tych, które stanowią własność lub współwłasność gminy objętych jest nadzorem i opieką Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Powoduje to konieczność uzgadniania zakresu wszelkich przeróbek i remontów prowadzonych w zabytkowych kamienicach i wykonywania poleceń wydanych przez służby konserwatorskie.
Pamiętać należy także, iż w czerwcu 2002 r. oddany został do użytku budynek mieszkalny zrealizowany w ramach Jarosławskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Znalazło tam swoje lokum 26 rodzin. JTBS jest spółką z o.o., której jedynym właścicielem jest Gmina Miejska Jarosław, zaś funkcję Zgromadzenia Wspólników sprawuje Burmistrz Miasta Jarosławia.
Wszystkie wymienione wyżej lokale stanowią mie-szkaniowy zasób Gminy Miejskiej Jarosław, który ma służyć do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Jest to zadanie własne gminy wynikające z art. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733).
Obecnie na przydział mieszkania komunalnego oczekuje ponad 60 gospodarstw domowych umieszczonych na listach z lat ubiegłych. Ogromne zapotrzebowanie na ten rodzaj mieszkań oraz ograniczone możliwości miasta w tym zakresie spowodowały, iż rodziny te do dnia dzisiejszego nie otrzymały własnego lokum. Na znalezienie się na liście osób zakwalifikowanych do wynajęcia mieszkania na 2003 rok zgłosiło się ok. 170 zainteresowanych, a powołana przez Burmistrza Miasta Społeczna Komisja Mieszkaniowa dokona oceny - zgodnie z obowiązującą procedurą w naszym mieście - zgłaszanych wniosków i przedstawi projekt listy na rok 2003 r. Pozyskaniem mieszkania interesuje się również kilkanaście osób z wyrokami o eksmisję, w których sąd zobowiązał Gminę Miejską Jarosław do zapewnienia lokalu socjalnego oraz osoby bezdomne, wychowankowie domów dziecka, osoby, które straciły mieszkanie na skutek pożaru i zamieszkujące w budynkach, które organ nadzoru budowlanego - ze względu na stan techniczny - uznał za stwarzające zagrożenie dla życia i bezpieczeństwa mieszkańców. Na szczególną uwagę zasługują ostatnie zmiany w obowiązujących przepisach prawa, których konsekwencje będą miały bardzo niekorzystne znaczenie. Są nimi:
- art. 11, ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umożliwiający, za 3-letnim okresem właścicielowi lokalu mieszkalnego wypowiedzenie stosunku prawnego lokatorowi. Podstawą wypowiedzenia jest to że, właściciel zamierza zamieszkać w lokalu do niego należącym, a użytkowanym przez lokatora. W tej konkretnej sytuacji właściciel nie dostarcza lokalu zamiennego, zaś lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu. Oznaczać to będzie, iż niedługo wielu mieszkańców może zostać bez dachu nad głową,
- art. 28, ust. 2 tejże ustawy sprawiający, iż tylko do końca 2004 roku max czynsz nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Po tym czasie właściciel ustalać będzie czynsz kierując się jedynie prawem podaży i popytu obowiązującym w gospodarce wolnorynkowej. Dla zubożałego i bezrobotnego społeczeństwa już dziś jest to widmo nadciągającej eksmisji, a problem dotyczy sporej liczby mieszkańców naszego grodu,
- wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 października 2002 r. (sygn akt K 48/01) orzekający o niezgodności z Konstytucją art. 9 ust. 3 cytowanej wcześniej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten ograniczał wielkość podwyżek czynszu, uzależniając ją od dotychczasowej wysokości (w odniesieniu do % wysokości wartości odtworzeniowej) oraz średniorocznego wzrostu cen towarów i usług kon-sumpcyjnych w minionym roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony. Konsekwencją tegoż wyroku jest umożliwienie właścicielom podniesienia czynszu do 3% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W praktyce oznacza to, iż czynsz może wzrosnąć do kwoty 4,79 zł za 1 m2 p.u. mieszkania miesięcznie. Nie ma też żadnej korelacji między wysokością czynszu, a standardem lokalu. Już teraz wielu naszych mieszkańców dostało nowe wysokości stawek czynszowych, których nie są w stanie zapłacić. Ich rezultatem w najbliższej przyszłości będą pozwy do sądu, eksmisje i obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę,
- art. 18 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 734) wprowadzający swoistą karę dla gmin, w których maksymalna stawka czynszu w zasobie gminy za 1 m2 będzie mniejsza od obliczonej równowartości 1/12 kwoty stanowiącej 2% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku ustalanego przez wojewodę w drodze obwieszczenia co 6 miesięcy. Wysokość tej "kary" wynosi 15% otrzymywanej dotacji na realizację dodatków mieszkaniowych.
Dla przedstawienia skali zjawiska można w przybliżeniu określić wysokość tej kwoty, przyjmując dane z roku obecnego. Otóż przy takim poziomie wypłaconych dodatków i otrzymanej z budżetu państwa dotacji skutek finansowy wyniósłby ok. 192 000 zł.
Również przy podniesieniu przez Wojewodę wskaźnika przeliczeniowego należy liczyć się z koniecznością wzrostu czynszu. Niższe stawki czynszu w zasobach komunalnych powodują także niezadowolenie najemców z innych zasobów mieszkaniowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe, którym dla celów obliczeniowych (dodatków mieszkaniowych) przyjmuje się wysokość czynszu obowiązującego w zasobie komunalnym. Rezultatem tego jest zaniżony dodatek, mimo znacznie wyższych wydatków ponoszonych na mieszkanie. Wynikiem wyższego czynszu, do którego gmina została już przymuszona argumentem finansowym, będą zaległości w opłatach za mieszkania. Są one szczególnie dotkliwe w stosunku do gospodarstw domowych, w których podwyżki czynszu nie mogą być zrekompensowane dodatkami mieszkaniowymi.
Wymienione wcześniej czynniki wskazują na bardzo widoczne nawarstwianie się potrzeb lokalowych oraz o perspektywie znacznego wzrostu wyroków, w których sąd zobowiązywał będzie Gminę do zapewnienia lokali socjalnych.
W obecnej sytuacji będącej efektem zmian ustawodawczych, odpowiedzialność za sprawy mieszkaniowe została przerzucona na gminy, bez dania im stosownych możliwości do realizacji takich zadań. Żadne miasto w Polsce, nawet najbogatsze, o dużych dochodach i relatywnie niskim bezrobociu nie jest w stanie bez pomocy państwa rozwiązać problemów mieszkaniowych. Tylko rząd ma odpowiednie instrumenty (polityka fiskalna, monetarna, możliwość uruchomienia tanich kredytów, itp.), które mogą zmienić obecną sytuację. Idealnym wyjściem wydaje się wybudowanie mieszkań dla wszystkich zainteresowanych, nie tylko tych, którzy np. nie posiadają własnego lokalu, otrzymali wyrok o eksmisję lub 3-letnie wypowiedzenie. Przeszkodą w osiągnięciu tego jest brak pieniędzy w budżecie miasta. Poza tym podejmując decyzję o realizacji miejskich inwestycji trzeba wybierać między zaspokajaniem potrzeb o wyższej użyteczności publicznej (drogi, wodociągi, kanalizacja, oświata, itp.), a rozwiązywaniem indywidualnych problemów mieszkaniowych.
Naszego miasta nie stać dzisiaj na realizację w pełnym zakresie budownictwa komunalnego. Niemniej nastawić się trzeba na to, co Gmina winna w sposób obligatoryjny zapewniać. Mianowicie, na dostarczanie lokali socjalnych. Przy braku bowiem takich mieszkań, konsekwencje i tak spadną na miasto. Jeśli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi lokalu przysługiwać będzie roszczenie odszkodowawcze, którego wysokość określa art. 18 ust. 2 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów... Dla nieuprawnionych brak lokalu socjalnego oznaczać będzie bezdomność.
Mieszkania socjalne pozyskać można poprzez ich budowę, kupno na rynku pierwotnym lub wtórnym, lub też przeznaczając inne lokale na ten konkretnie użytek. W tym celu Wydział Gospodarki Mieniem i Mieszkalnictwa zaproponował adaptację budynku przy ul. Krakowskiej. Budynek ten będący własnością miasta pełnił wcześniej funkcję "biurowca", obecnie stoi pusty i z informacji przez nas posiadanych jest możliwy do adaptacji. Nie załatwi on problemu, ale kilkunastu rodzinom może pomóc. Adaptacja własnych lub kupionych budynków jest najtańszą formą pozyskiwania lokali. Wiele miast polskich skorzystało z tej możliwości powiększenia własnej substancji mieszkaniowej (np. Kraków adaptując hotele robotnicze i biurowce).
Drugim, ale adresowanym do innej grupy mieszkańców naszego miasta rozwiązaniem jest realizowanie budownictwa w formie TBS. Ogromną jego zaletą jest to, iż nie musi ono obciążać bezpośrednio budżetu miasta. Finansowane jest z kredytu, za spłatę którego odpowiadają osoby, które otrzymały mieszkanie. Zadanie miasta w tym przypadku ogranicza się jedynie do zabezpieczenia kredytu lub do przekazania TBS-owi majątku w formie aportu (byłby on zabezpieczeniem dla otrzymanego kredytu. Przy jego braku bowiem banki żądają poręczenia ze strony gminy). Warto jeszcze pamiętać, że w tej spółce 100% udziałów posiada miasto, a dodatkowymi walorami jest stosunkowo duży popyt na taki rodzaj mieszkań w naszym mieście oraz to, że już funkcjonuje w Jarosławiu.
Opisany w niniejszej informacji problem wskazuje na nowe i niełatwe wyzwanie przed jakim staje nasz Jarosław. Być może przedstawione obawy w najbliższym czasie ulegną dezaktualizacji z racji prowadzonych przez rząd i parlament prac nad zmianą obowiązujących regulacji w zakresie szeroko rozumianego mieszkalnictwa. Niemniej naszym zadaniem jest ścisłe zdiagnozowanie obecnej sytuacji, rzetelne informowanie i przygotowanie się na warianty najmniej korzystne dla naszego miasta.
